Bovenstaande grafiek geeft de ontwikkeling aan van een bedrijfsterrein in de loop der tijd (ca. 25 jaar). Het geeft een duidelijke bloeiperiode aan, waarna, indien er niet wordt ingegrepen, het snel bergafwaarts gaat.
Eén van de belangrijkste karakteristieken van onroerend goed is de duurzaamheid en daarmee samenhangend het feit dat onroerend goed voor een langere tijd zijn vorm en bestemming dient te behouden om een rendabele investering te kunnen zijn/blijven. Echter wanneer deze bestemming onaantrekkelijk is geworden voor de potentiële gebruiker, c.q. eigenaar, dan is, naast sloop, herontwikkeling een mogelijke optie. Bestaande panden en terreinen die hun functie dreigen te verliezen en daardoor leeg komen te staan, kunnen op deze manier worden behouden en ingericht voor een nieuwe functie.
Vooral sinds het paarse kabinet is aangetreden is er meer aandacht
gekomen vanuit het kabinet voor het woon- en werkklimaat van de
grote steden, hetgeen is vastgelegd in het Grote Stedenbeleid.
Eén van de belangrijke punten daarvan is de fysieke verbetering
van de gebouwde omgeving. Gevolg hiervan is dat een aantal projecten
van de grond zijn gekomen, zoals de 'Kop van Zuid' in Rotterdam
en 'Nieuw Centrum' in Den Haag. Op deze plaatsen worden aantrekkelijke
woningen, openbare en bedrijfsruimten toegevoegd, door nieuwbouw
dan wel verbouw, vooral op plaatsen welke door de planologische
kernbeslissingen, streekplannen en/of structuurplannen zijn bepaald
voor deze functies, zoals plaatsen die een goede bereikbaarheid
hebben met het openbaar vervoer.
Echter op individueel niveau komen panden in vooral de grote steden
minder in het vizier van het Grote Stedenbeleid. Veel aandacht
gaat uit naar specifieke gebieden in een stad, maar veel minder
naar alleenstaande gebouwen of kleine groepen van gebouwen. Vaak
zelfs zijn deze panden als het ware de dupe van de herontwikkeling
van gebieden elders in de stad, omdat deze individuele panden
hun functie verliezen en leeg komen te staan, zodat buiten de
grootschalige herontwikkelingsgebieden de kwaliteit van het stedelijk
woon/werkmilieu afneemt. Hetgeen ook weer haar effecten heeft
op de herontwikkelingsgebieden.
In de komende hoofdstukken zal daarom worden gekeken naar enkele
oorzaken van leegstand en functieverlies van onroerend goed, waarbij
ook een licht zal worden geworpen op individuele gebouwen die
hun functie verliezen en dus voor vernieuwing, dan wel herbestemming
in aanmerking komen. Tevens zal worden bekeken in hoeverre het
aantrekkelijk is om bedrijfsterreinen te herstructureren en welke
rol de herbestemming van gebouwen daarin kan spelen. Ook zal een
blik worden geworpen op de maatregelen en beleidsvisies van de
overheid op dit terrein. Als laatste zal een korte samenvatting
worden gegeven en zullen enkele aanbevelingen betreffende de besproken
problematiek aan de orde komen.
Uit onderzoek blijkt dat de leegstand van kantoren vooral toeneemt
in het binnenstedelijk gebied. Ook voor andere leegstaande gebouwen
(fabrieksgebouwen, scholen, ziekenhuizen en dergelijken) geldt
dat deze voor het grootste gedeelte te vinden zijn in dit gebied.
Daarnaast is het zo dat deze panden, veel meer dan in het buitenstedelijk
gebied, in veel gevallen een qua architectuur belangrijke functie
hebben, of bijvoorbeeld op de monumentenlijst staan. Veelal zijn
dergelijke panden een deel van het beschermd stadsgezicht. Voor
deze categorie geldt verder dat zij over het algemeen een geheel
vormen met de overige bebouwing in dat gebied en ook voor omwonenden
een bepaalde 'meerwaarde' hebben, hetgeen voor bijvoorbeeld bedrijfsgebouwen,
die niet direct in de omgeving van woonhuizen staan, of panden
die geheel solitair zijn opgezet en een puur functionele opbouw
hebben, omdat ze niet in een stadsbeeld hoeven te passen, simpelweg
vanwege het feit dat deze gebouwen buiten de stadsbebouwing zijn
neergezet, niet geldt.
Voor onder andere kantoorgebouwen geldt verder dat de leegstand
vooral ontstaat aan de 'onderkant' van de markt. Dit gedeelte
van de kantorenmarkt heeft betrekking op een vraaghuur tot zo'n
200 gulden per vierkante meter. Herontwikkeling/bestemming zal
dus de gemiddelde kwaliteit van bijvoorbeeld kantoren doen verhogen,
waarbij (beleidsmatig) ook kantoren op locaties die goede openbaar
vervoer verbindingen hebben een betere kans krijgen op de kantorenmarkt.
Op deze wijze kan de overheid niet alleen sturen op de kantorenmarkt,
maar is zij ook in staat om, met behulp van subsidiemaatregelen
of belastingtechnische maatregelen en desnoods met bestemmingsplanbeleid,
een dusdanig beleid te creëren waarbij ongewenste kantoorpanden
kunnen worden omgeturnd tot bijvoorbeeld culturele centra of openbare
voorzieningen en of andere bestemmingen, en op deze manier een
leefbaarder woon/werkmilieu te realiseren, zoals in Nederland,
maar ook in andere landen tegenwoordig hoog op de politieke agenda
staat. Ontwikkelingen als deze gelden niet alleen voor kantoren,
maar voor veel (bedrijfs-) onroerend goed.
Tot nog toe hebben echter alleen Den Haag en Rotterdam initiatieven
ontplooid om met een gezamenlijke aanpak tussen overheid en eigenaars
werkelijk tot herbestemmingsplannen te komen. De gemeenten hopen
op deze manier de verpaupering tegen te gaan en (leegstaande)
kantoorgebouwen op, volgens het gemeente-/Rijkslokatiebeleid,
minder geschikte plaatsen een nieuwe bestemming te geven. Zij
kan op deze manier sturend optreden in het vestigingsbeleid van
bedrijven.
Naast de vele kantoorgebouwen die leeg komen te staan als gevolg
van het overaanbod of technische en/of economische veroudering,
zijn er natuurlijk nog vele andere soorten onroerend goed, welke
in de loop van de tijd hun functie hebben verloren omdat de bedrijfstak
waarvoor zij gebouwd waren historie is geworden (zoals bijvoorbeeld
het industrieel erfgoed). Tevens is er vaak sprake, vooral in
binnenstedelijke gebieden, van 'economische en geografische leegstand'
als gevolg van technische modernisering van de maatschappij en
nieuwe distributievormen. Ook is de stedelijke uitbreiding vaak
de oorzaak van leegstand in vooral fabrieksgebouwen die vroeger
aan de rand van de stad waren gesitueerd, maar door de stadsvergroting
in de laatste decennia zich nu binnen de stadsbebouwing bevinden
en niet langer economisch verantwoord kunnen worden geëxploiteerd.
Ook vanuit milieutechnisch oogpunt is het voor veel bedrijfslocaties
niet langer verantwoord om hun oorspronkelijke bestemming te behouden.
Overlast en verontreiniging spelen hierbij een belangrijke rol
(zie bijvoorbeeld de huidige discussie rondom de Houthavens in
het Amsterdamse westelijk havengebied, waarbij bedrijvigheid en
het woonklimaat met elkaar in botsing komen).
Veroudering van gebouwen en terreinen kent dus grof gezegd een
tweetal oorzaken, namelijk: sociaal-economische oorzaken en wijzigende
eisen in relatie tot ruimtelijke ontwikkelingen. Bij sociaal-economische
oorzaken gaat het vooral om het wegvallen van bepaalde bedrijfstakken
en stedelijke/economische veranderingen. Bij de ruimtelijke ontwikkelingen
gaat het om veranderende eisen die worden gesteld aan gebouwen
en terreinen. Hieronder dienen dan ook milieutechnische aspecten
te worden verstaan.
Eén van de mogelijkheden bij de herontwikkeling van
onroerend goed is het herstructureren van groepen gebouwen en
eventueel ook de infrastructuur rondom deze gebouwen. Het komt
er hierbij in feite op neer dat bijvoorbeeld een bedrijvenpark
dat verouderd is, als gevolg van veranderde technische en functionele
eisen, grondig wordt vernieuwd op basis van een betere infrastructuur
en het slopen van een aantal verouderde gebouwen. Deze nieuwe
infrastructuur dient zo te worden aangelegd dat het voor bedrijven
weer aantrekkelijk wordt te investeren in dit gebied, waarbij
met name moet worden gedacht aan betere parkeermogelijkheden en
een vaak ruimere opzet van de gebouwen. Dit betekent dan ook in
veel gevallen dat er een aantal gebouwen dient te sneuvelen om
het geheel een betere uitstraling te geven en de mogelijkheden
van het gebied beter te kunnen benutten. Bij deze herstructureringsprocessen
is het beleid er vaak op gericht dat de functie en dus de bestemming
van het gebied dezelfde dient te blijven. In dit opzicht is het
dan ook fundamenteel verschillend van herbestemming, waarbij men
juist de functie van het gebied of gebouw wil veranderen.
Sinds het begin van de jaren tachtig is onder andere Amsterdam,
maar ook de andere grote gemeenten, bezig een aantal verouderde
bedrijfsterreinen te verbeteren. Men is hiertoe gekomen vanwege
het inzicht dat ook deze terreinen onderhevig zijn aan de zogenaamde
levenscyclus. Tot op zekere hoogte kan een terrein of een groep
gebouwen in zijn functie voorzien door middel van een goed onderhoud.
Echter na verloop van tijd is dergelijk onderhoud niet meer voldoende
en dient er grondig vernieuwd te worden. Na gemiddeld zo'n 25
jaar en tegenwoordig wordt deze termijn steeds korter, dient men
over te gaan tot een ingrijpende herstructurering van de gebouwen
maar ook de omliggende infrastructuur. Wanneer dit niet op tijd
gebeurt dan wordt de situatie steeds slechter en dient men na
verloop van tijd over te gaan tot gehele sloop van de gebouwen
en is men genoodzaakt om een geheel nieuw gronduitgifteproces
te starten, hetgeen wordt veroorzaakt door het feit dat bedrijven
eerder wegtrekken uit het gebied, vanwege de grote verslechtering
van het gebied, waarbij de functie die de gebouwen vervullen steeds
minder wordt en op den duur hun functie totaal verliezen.
Door nieuwe investeringen in het gebied, door met name de overheid,
in onder andere verandering en verbetering van de infrastructuur,
parkeergelegenheden en de inrichting van de openbare ruimte, kunnen
de gebouwen weer aantrekkelijk worden gemaakt voor het bedrijfsleven.
Op deze manier is het mogelijk om bedrijven, die het plan hebben
om weg te trekken uit het gebied, ervan te weerhouden een nieuwe
vestigingsplaats te zoeken en juist te overtuigen van het feit
om weer nieuwe investeringen te doen in het gebied waar zij zich
nu bevinden. Hierbij kan de overheid dus een motor zijn voor het
aantrekken van het gebied en de verbetering van het woon/werkklimaat
aldaar. Er vindt als het ware een belangrijke opwaardering plaats
van het gebied of omgeving. Deze werkwijze wordt ook vaak toegepast
in woonwijken, welke na verloop van tijd niet meer aan de eisen
voldoen en er grote ingrepen noodzakelijk zijn. Wanneer dit niet
wordt gedaan, dan is een stadsvernieuwingsproject noodzakelijk.
Niet alleen de omgeving van gebouwen is na verloop van tijd
aan een grondige opknapbeurt toe, ook de gebouwen op zich dienen
op een gegeven moment te worden opgewaardeerd. Dit kan gebeuren
door een individuele eigenaar c.q. gebruiker of door een groep
van gebruikers/eigenaars, waarbij een geheel van gebouwen wordt
geherstructureerd. Men kan hierbij bijvoorbeeld denken aan het
voormalig NMB gebouw in Amsterdam Zuid, waarbij het gebouw, zowel
aan de binnen als buitenzijde, een dusdanige verjongingskuur heeft
ondergaan, dat er sprake is van een totaal vernieuwd en geherstructureerd
gebouw. Niet alleen het uiterlijk is aan deze kuur onderworpen,
maar ook het gehele interieur is grondig verbouwd om aan de nieuwe
eisen van functionaliteit en uitstraling te voldoen. Dit in tegenstelling
tot een renovatie waarbij de opzet in principe dezelfde blijft.
4 Herbestemmen
Een andere optie is het herbestemmen van gebouwen, dan wel
terreinen. Het gaat hierbij om individueel of groepen van onroerend
goed, welke haar functie heeft verloren of dreigt te verliezen,
waardoor doorexploiteren niet langer gewenst of rendabel is. De
huidige bestemming is om een bepaalde reden niet langer haalbaar
en dus is, naast sloop, een verandering van de bestemming de enige
uitweg. Bij herbestemming kan men denken aan verandering in het
gebruik, waarbij het gebouw op zich niet ingrijpend wordt vernieuwd,
zoals dat bijvoorbeeld het geval is wanneer een supermarkt haar
gebouw afstaat aan een videotheekhouder of een confectieketen.
In dat geval blijft de 'onderliggende' bestemming dezelfde, namelijk
detailhandelsbedrijf. Daarnaast is het uiteraard mogelijk om een
gebouw 'werkelijk' een nieuwe bestemming te geven, waarbij de
functie fundamenteel veranderd. Voorbeelden hiervan zijn de Amstelkerk
en Vondelkerk in Amsterdam welke zijn omgebouwd tot kantoorgebouw,
de Martinuskerk in Utrecht welke is ingericht tot appartementencomplex,
en Kasteel "Holtmühle" in Tegelen welke als nieuwe
bestemming de functie van hotel heeft gekregen. Deze laatste uitleg
van herbestemmen is de voor de herontwikkeling van onroerend goed
meest interessante, niet in de laatste plaats omdat de eerste
vorm, waarbij de functie van het gebouw niet direct veranderd,
al sinds jaar en dag wordt toegepast. Het is ook niet direct een
vorm van herontwikkeling. In het vervolg zal onder herbestemming
dan ook de laatste vorm worden verstaan.
Herbestemming wordt in de praktijk nog niet erg vaak toegepast.
De oorzaak hiervoor is waarschijnlijk het feit dat de persoon
die over de eventuele herbestemming beslist vaak ook de gebruiker
van het onroerend goed is. Hij zal niet snel geneigd zijn het
onroerend goed een andere bestemming te geven, omdat zijn gebruik
maar één bestemming toelaat. Men kan van een detaillist,
industrieel of dienstverlener niet verwachten dat hij of zij het
onroerend goed waarin hij of zij is gevestigd een andere bestemming
geeft. Het is daarom ook een taak van de belegger of de overheid
om de mogelijkheden van herbestemming serieus te bekijken en in
praktijk te brengen.
De overheid kan op dit gebied echter vooral op planologisch en
belasting/subsidietechnisch gebied haar invloed uitoefenen. Op
planologisch gebied kan zij een katalisatiefunctie vervullen door
de bestemmingsplanprocedure te versnellen of te vereenvoudigen.
Men kan dit doen door tijdig in te springen bij mogelijke herbestemmingsgebieden
of gebouwen, doordat men bijvoorbeeld het bestemmingsplan voorziet
van meerdere mogelijke bestemmingen, zoals bijvoorbeeld kantoor-
en woonfunctie. Met behulp van subsidieregelingen betreffende
monumentenbehoud en verbetering of subsidieregelingen omtrent
het omzetten van leegstaande kantoorpanden tot woningen kan de
overheid een aanzet geven aan beleggers en andere onroerend goed
bezitters om eerder tot herbestemming over te gaan. Ook kan de
overheid bij de herbestemming van bijvoorbeeld oude fabrieksgebouwen
tot culturele voorzieningen inspringen door als het ware een 'verhuursubsidie'
te verstrekken aan beleggers die een dergelijke herbestemming
overwegen. Het zelfde geldt uiteraard voor andere publieke voorzieningen.
Daarnaast kan zij uiteraard met behulp van de Rijksgebouwendienst
een bijdrage leveren aan de herbestemming van gebouwen. Tevens
is er in de afgelopen jaren door het Ministerie van VROM een groot
aantal gebouwen ingezet voor de opvang van asielzoekers. Voorbeelden
hiervan zijn oude legerkazernes langs de Maas in Roermond in Haarlem
en in Den Bosch. Ook enkele bungalowparken en campings (bijvoorbeeld
in Luttelgeest, Putten, Lunteren en 's-Gravendeel) zijn hiervoor
ingericht en/of verbouwd, evenals een gevangenis in Amersfoort
en ziekenhuizen in Leersum en Goes.
Voor beleggers gelden andere normen dan voor de overheid voor
wat betreft herbestemming. De belegger is er in eerste instantie
op uit om een zo hoog mogelijk rendement te behalen uit de investering
die hij doet of heeft gedaan. De belegger zal dus alleen tot herbestemming
over gaan wanneer dit een hogere contante waarde van zijn toekomstige
cash flows tot gevolg heeft. In principe heeft de belegger een
viertal keuzemogelijkheden wanneer zijn huidige investering onvoldoende
rendement oplevert, namelijk:
1. desinvesteren
2. doorexploiteren
3. renoveren
4. slopen
5. herbestemmen
Bij het maken van bovenstaande keuze, dient de belegger zich af
te vragen hoe de situatie zal veranderen indien hij overgaat tot
één van de genoemde mogelijkheden. Het gaat hierbij
om veranderingen van technische, financiële, sociale en milieutechnische
aard. De belegger dient zich te realiseren dat de verandering
van de bestemming op zich zijn invloed op genoemde facetten heeft.
Men kan zich manoeuvreren tussen leegstand op bijvoorbeeld de
kantorenmarkt en schaarste op de woningmarkt. Een betere verhuurbaarheid
van het betreffende onroerend goed dient op te wegen tegen de
kosten van de herbestemming. In het algemeen zal het zo zijn dat
herbestemming alleen dan aantrekkelijk is, wanneer de kans op
verhuurbaarheid van het onroerend goed in de huidige staat en
dus voor de huidige bestemming nihil is.
Het is duidelijk dat de belegger dient te worden geprikkeld met
behulp van financiële prikkels door de overheid, waarbij
vooral subsidies en belastingvoordelen als eerste in aanmerking
dienen te komen. Daarnaast dienen de kosten van de bestemmingsplanprocedure
zo laag mogelijk te worden gehouden, om op deze manier ook deze
(belangrijke) drempel weg te nemen. Het betreft hier dan niet
alleen de kosten van de procedure zelf, maar ook het tijdsverlies
dat men oploopt met deze procedure. Het zou daarom aan te bevelen
zijn om de procedure eerder te laten starten door de overheid
zelf, bijvoorbeeld wanneer zij voor bepaalde gebieden/gebouwen
een herbestemming verwacht of wenselijk acht.
Het beleid ten aanzien van onroerend goed en terreinen zoals
in vorige hoofdstukken genoemd dient in de eerste plaats te zijn
gericht op het behouden en stimuleren van de werkgelegenheid en
het versterken van de economische concurrentiepositie. De positie
van de werkgelegenheid in de oudere delen van de stad dient te
worden beschermd en er dienen gevarieerde en goed gesitueerde
vestigingsmogelijkheden beschikbaar te zijn voor hervestiging
en het aantrekken van bedrijven. Daarnaast is een belangrijk speerpunt
van beleid ten opzichte van deze locaties dat er een beter en
dus aantrekkelijker woonklimaat dient te worden geschapen binnen
een stad. Door het verbreden van bijvoorbeeld de openbare en culturele
voorzieningen in een bepaalde omgeving kan de stad weer aantrekkelijker
worden gemaakt om in te wonen, waardoor ook het investeringsmilieu
voor bedrijven weer aantrekt. In de meeste steden is het beleid
met name gericht op het optimaal benutten van de bestaande locaties,
terwijl ook herbestemming tot de mogelijkheden behoort. Dit beleid
is dus niet per definitie gericht op het behouden van de huidige
bestemming van de locatie.
Een stad is geneigd haar bedrijfsterreinen aan de rand van het
gebouwde gebied te situeren. Vaak is de stad inmiddels over deze
terreinen heen gegroeid en zijn ze op een (meer) centrale plek
in stad komen te liggen. De oudere bedrijven en bedrijfsterreinen,
welke op korte afstand van de binnenstad liggen en binnen, dan
wel tegen woonwijken aan liggen, zijn dan ook van grote waarde
voor het leefklimaat van de stad. Het nieuw leven in blazen hiervan
is van groot belang voor de lokale economie en werkgelegenheid.
Door intensivering van het terreingebruik kunnen oudere bedrijfsgebouwen
en terreinen een rol spelen bij het voorzien in de lokale vraag
naar vestigingsmogelijkheden voor bedrijven, maar ook voor onder
andere culturele en/of openbare voorzieningen en eventueel woningbouw
als nieuwe bestemming.
Voor een duidelijke verbetering van het woon/werkklimaat in genoemde
gebieden dient dus mijns inziens te worden gezocht naar een voor
alle partijen respectabele/gewenste balans tussen bedrijfslocaties
enerzijds en openbare en culturele voorzieningen en woningen anderzijds.
Het is duidelijk dat hiervoor offers moeten worden gelaten door
het bedrijfsleven voor wat betreft de wil om zich in de binnenstad
te kunnen vestigen, al hoewel deze ontwikkeling zich steeds meer
naar de achtergrond begeeft.
In dit hoofdstuk zal worden getracht enige beleidsvisies, betreffende
herontwikkeling van gebouwen en terreinen, van de overheid, met
name van het Kabinet en de gemeente Amsterdam uiteen te zetten.
Er zal naar aanleiding van een aantal nota's een beeld worden
geschapen van het door de overheid gevoerde en te voeren beleid,
alsmede de achterliggende gedachten daaromtrent. Met name zal
worden gekeken naar het "Convenant Grote Stedenbeleid",
het "Structuurplan Open Stad 1996" en de nota "Programma
Herstructurering Bedrijfsterreinen".
In het Convenant Grote Stedenbeleid, dat werd getekend door
de vier grote steden en het kabinet is één van de
volgende kernpunten opgenomen: "De bedrijvigheid in de steden
moet toenemen. Tevens moet worden voorkomen dat in de steden en
in het bijzonder in delen van de steden een tweedeling langs sociaal­economische,
maatschappelijke en etnische lijnen realiteit wordt. Het moet
dan ook duidelijk worden dat alle onderscheiden bevolkingsgroepen
in gelijke mate in de effecten van onze gemeenschappelijke beleidsinspanningen
delen", en "Het Kabinet en de steden zetten met dit
Convenant Grote Stedenbeleid een eerste concrete stap om de economische
en sociale functies van de stad te versterken. Hun gezamenlijke
inspanning is erop gericht in deze kabinetsperiode te komen tot
zichtbare en meetbare resultaten op elk van de door de steden
aangedragen thema's", namelijk:
- werken en onderwijs: "de langdurige werkloosheid, vooral
geconcentreerd in de achterstandswijken, moet merkbaar verminderd
zijn. Het onderwijs moet een betere toegang geven tot de arbeidsmarkt";
- veiligheid: "in de objectief vast te stellen onveiligheid
en in de door stadsbewoners en ­bezoekers ervaren onveiligheid
op straat dient een omslag te worden gerealiseerd";
- leefbaarheid en zorg:" de leefbaarheid van achterstandswijken
en van de stad als geheel dient reëel verbeterd te zijn".
Met name de leefbaarheid en het aanpakken van de werkloosheid
in de grote steden (met name in de achterstandswijken) is in het
kader van dit werkstuk van belang. Voor wat betreft de genoemde
punten vinden beide partijen het van belang om " in de grote
steden experimenten te starten om innovatief beleid op zijn effecten
te toetsen. Het effect ervan zal vooral op stadsdeel­, wijk­
en buurtniveau merkbaar moeten worden" en "door de versterking
van de regiefunctie van de gemeenten moet voorts worden bereikt
dat de problemen van de grote stad effectiever worden aangepakt".
Een belangrijke uiteindelijke doelstelling op het gebied van werk
zoals het convenant die noemt is dat er sprake zal moeten zijn
van "van een substantiële groei van het stedelijke midden­
en kleinbedrijf" waarbij "revitalisering van binnenstedelijke
bedrijfsterreinen" een belangrijke factor zal moeten vormen.
Tevens wordt als onderdeel van het actieplan Economie en Werk
een poging gedaan om door middel van forse deregulering op verschillende
terreinen een krachtige stimulans aan het midden­ en kleinbedrijf
te geven. Ook worden er "voorstellen onderzocht om met behulp
van fiscale instrumenten de bedrijvigheid in (delen van) de steden
een extra impuls te geven".
Er ligt hier dus een duidelijke taak voor de gemeenten om eigen
initiatief te tonen bij het creëren van nieuwe mogelijkheden
om genoemde doelstelling te realiseren. Vooral goede samenwerking
en overleg met particuliere eigenaars c.q. beleggers is hierbij
van groot belang.
Voor wat betreft de leefbaarheid in de steden dienen "in
het overleg tussen het rijk en de corporaties afspraken te worden
gemaakt over de mate waarin corporaties eigen middelen kunnen
inzetten ter bevordering van de bereikbaarheid van woningen voor
de doelgroep en voor investeringen in de woonomgeving. Hierbij
betrekt het rijk ook het voorstel van de landelijke centrales
van woningbouwcorporaties om om en nabij 100.000 woningen met
een huur tot circa fl 700 te bouwen in de periode 1996-2000"
en "om ruimtelijke segregatie tegen te gaan zullen in de
bestaande wijken vooral koop­ en/of duurdere woningen worden
gebouwd". Ook zal er besluitvorming komen, gericht op versoepeling
van het Inrichtingen­ en Vergunningenbesluit van de Wet milieubeheer,
plaatsvinden ten behoeve van kleine bedrijven met weinig of geen
milieu­effecten.
Het gehele pakket van maatregelen wordt gefinancierd vanuit het
Rijk. Voor elke categorie maatregelen wordt een bepaalde 'financieringssleutel'
toegepast zodat de steden als het ware worden afgerekend op basis
van haar prestaties. Naar verwachting zullen hierdoor echter vooral
de niet al te kleinschalige plannen voor honorering in aanmerking
komen.
Voor de gemeente Amsterdam is er "de inspanningsverplichting
om ruim 36.000 woningen te bouwen in Amsterdam tot 2005. Van deze
taakstelling moeten 24.500 woningen worden gerealiseerd binnen
bestaand stedelijk gebied". De ruimtelijke capaciteit om
deze binnenstedelijke taakstelling te verwezenlijken, is echter
bedenkelijk klein. Bovendien is duidelijk geworden dat er een
aanzienlijk 'afbreukrisico' is bij enkele grote binnenstedelijke
herbestemmingslocaties (namelijk Houthavens, Olympisch Stadion
en het Zeeburgereiland). Het aantal werkelijk te realiseren woningen
is beduidend lager dan in eerste instantie werd aangenomen. Toch
dient er een forse uitbreiding van met name de goedkopere woningen
te komen. Woningbouw op de locaties Houthavens, Zeeburgereiland
en NSM­terrein (alhoewel de gemeente voor deze laatste niet
veel voelt) is één van de mogelijkheden, maar ook
kwantitatief mindere uitbreidingen zullen moeten worden aangepakt
om in de taakstelling te slagen. Niet in de laatste plaats vanwege
de volgende doelstelling: "Woningbouw op deze locatie mag
de economische kracht van nabij gevestigde bedrijven niet schaden"
en " De milieunormen op het gebied van geur en geluidshinder
zullen niet mogen worden overschreden."
Voor wat betreft de IJ-oevers lopen de standpunten van de verschillende
stadsdelen uiteen. De Werkgroep Amsterdam­Noord stelt dat
voor de noordelijke IJ­oever "een geleidelijke accentverlegging
naar bedrijvigheid die te combineren is met de woonfunctie"
gewenst is. Tevens stelt de werkgroep dat er "een integrale
visie" moet komen "op de samenhang tussen de noordelijke
en zuidelijke IJ­oever". Ook Amstelveen vindt woningbouw
een reële optie. Echter de centrale stad ziet meer heil in
een concentratie van bedrijvigheid, vooral om het havengebied
een beter (internationaal) imago te geven. Woningbouw wordt op
korte termijn alleen wenselijk geacht rond de Sixhaven. Ook bij
het NSM-terrein lopen de visies uiteen. Noord wil graag woningbouw
terwijl het structuurplan dit dus ongewenst acht.
Op het gebied van de herontwikkeling tot woningen geldt dat "de
beslissing om bij stadsvernieuwing sloop/nieuwbouw toe te passen,
is een verantwoordelijkheid van het stadsdeel (voorzover het geen
bijzonder stads­ of dorpsgezicht betreft). Het realiseren
van betaalbare woningbouw met een aanvaardbare financiële
dekking ligt hieraan vaak ten grondslag". Een directe poging
van de centrale stad om tot herontwikkeling te komen is dus niet
aan de orde.
Zoals in het structuurplan staat vermeld, richt het beleid zich
op het "doorbreken van monofunctionaliteit van gebieden.
Een betere menging van functies kan een bijdrage leveren aan de
levendigheid van het gebied en daarmee een meer sociaal veilige
omgeving. Daartoe worden in bestemmingsplannen beperkt mogelijkheden
geboden voor het realiseren van voorzieningen, waaronder horeca
en winkels". Op zich een goede gedachte, maar waarom niet
een streven naar een zo groot mogelijke functiemenging voor alle
gebieden, waarbij milieuvriendelijke bedrijvigheid, wonen en culturele
en openbare voorzieningen in een harmonieus geheel kunnen bestaan.
Om deze functiemenging te kunnen realiseren, dienen de bestemmingsmogelijkheden
van terreinen bij voorbaat geschikt te zijn voor de creatieve
oplossingen, welke zo hard nodig worden geacht.
Over het algemeen is de strekking van het structuurplan dat "er
met name in de ontwikkelingsperspectieven zal moeten worden nagedacht
over creatieve manieren voor verdere verdichting in de stad. De
mogelijkheden hiervoor moeten echter niet worden overschat. Oplossingen
stuiten vaak op financiële, stedebouwkundige, milieuhygiënische
of andere belemmeringen". Het structuurplan trekt echter
de conclusie dat op korte termijn de grenzen van het vinden van
creatieve oplossingen in en aan de stad in zicht zijn.
6.3 Programma Herstructurering
Bedrijfsterreinen
Om het vestigingsklimaat voor bedrijven in Amsterdam te verbeteren
is in opdracht van de gemeente Amsterdam het zogenaamde 'Programma
Herstructurering Bedrijfsterreinen 1995-2000' opgezet. Er wordt
hierin een groot aantal maatregelen en taakstellingen neergelegd,
welke het geheel een serieuze en voortvarende indruk geeft. Echter
de reële uitwerking van dergelijke plannen wordt onder andere
door de voor de vorige nota (Structuurplan) verantwoordelijke
wethouder al in twijfel getrokken. Hij zegt: "Plannen voor
herstructurering van bedrijfsterreinen zijn erg ambitieus. Hierdoor
worden mogelijk te hooggespannen verwachtingen gewekt. Herstructurering
en revitalisering zijn erg kostbaar en tijdrovend. In samenhang
met herstructureringsplannen zou ook bodemsanering moeten worden
bekeken". Laten we de nota eens onder de loep nemen.
Zoals eerder al genoemd is het beleid voor bedrijfsterreinen gericht
op het behouden en stimuleren van werkgelegenheid en het versterken
van de economische concurrentiepositie van Amsterdam. Hierbij
wordt er vooralsnog naar gestreefd aan alle soorten bedrijvigheid
ruimte te bieden. Dit vereist een gevarieerd aanbod van bedrijfsterreinen,
dat optimaal aansluit bij de vestigingsplaatseisen van de verschillende
bedrijfssectoren. "Het Amsterdamse investeringsbeleid voor
bedrijfsterreinen is in de eerste plaats gericht op het optimaal
benutten van bestaande locaties. Behoud, vernieuwing, herstructurering
en herinrichting van oudere bedrijfsterreinen in de stad speelt
daarbij een belangrijke rol". "In Amsterdam komen van
de oudere bedrijfsterreinen 17 terreinen in aanmerking voor herstructurering.
Het Gemeentelijk Grondbedrijf coördineert de verdere uitvoering
van de plannen." De intentie hiervan lijkt op het eerste
gezicht een goede, maar, zoals al in het begin van dit werk werd
geconstateerd, de individuele panden vallen grotendeels buiten
deze doelstelling.
De grondgedachte achter deze nota is: "Herstructurering van
bedrijfsterreinen voorkomt het optreden van extensief grondgebruik,
dat onherroepelijk leidt tot herbestemming van deze terreinen,
met als gevolg een verlies aan arbeidsplaatsen en een extra ruimtebehoefte
voor bedrijven aan de rand van de stad. Door herstructurering
kan namelijk worden voldaan aan een deel van de vraag naar bedrijfsterreinen.
Deze hoeven dan niet aan de rand van de stad te worden aangelegd.
Hiermee wordt bereikt dat het Groene Hart wordt gespaard en toename
van de omvang van het woon­werkverkeer wordt voorkomen. Aangesloten
wordt bij de gedachte van de compacte stad" en "Behoud,
vernieuwing, herstructurering en herinrichting van oudere bedrijfsterreinen
zijn daarom noodzakelijk, zeker doordat omwille van woningbouw
reeds aanzienlijke oppervlakten bedrijfsterrein worden herbestemd.
Het programma van herontwikkeling en intensivering van verouderd
bedrijfsterrein zal worden voortgezet".
Het is echter niet een keuze tussen de huidige bestemming of een
totaal andere bestemming voor het gehele terrein. De keuze is
niet zo zwart-wit als in bovenstaande naar voren komt. Mijns inziens
dient men juist te streven naar een combinatie van herstructurering
en herbestemming. Een aanpak die meer effect zal hebben op de
leefbaarheid van dergelijke in de stad gelegen oude bedrijfsterreinen,
dan de voorgestane grootscheepse opwaardering van bedrijfsvestigingen.
Eén van de redenen om niet tot woningbouw over te gaan
is wellicht de zwaardere norm die daarvoor geldt wat betreft de
bodemverontreiniging. Bij de financiering van de herstructureringsplannen
is niet zonder reden de stelpost bodemsanering weg gelaten. "Het
herroepen van deze uitsluiting leidt slechts tot nog meer claims
op de beperkte financiële ruimte" en "in Nederland
geldt het principe: de vervuiler betaald", zo is de redenatie.
Het zou echter duidelijk moeten zijn dat dergelijke problemen
niet langer naar de toekomst dienen te worden geschoven. Juist
op deze binnenstedelijke gebieden is bodemverontreiniging een
groot probleem, hetgeen één van de hoogste prioriteiten
zou moeten hebben. Bodemsanering zou een gegeven moeten zijn.
Er kan worden gezegd dat de genoemde nota een mooi aanknopingspunt
had kunnen zijn voor een verdere intensivering van herbestemming
van zowel terreinen als individuele gebouwen. Het lijkt er echter
op dat de nota op dit punt de plank geheel mis slaat.
Vooral op het gebied van de woon/werkklimaat van de stad zijn
er nog een aantal andere nota's en projecten die van belang zijn
(maar in het kader van dit werkstuk niet zullen worden besproken),
namelijk:
- Vierde nota over de ruimtelijke ordening extra (Vinex);
- BELSTATO;
- Project Stad en Milieu;
- Advies Commissie­Welschen inzake systeemkeuze bodemsanering;
- Project MDW (in het bijzonder rapportage werkgroep Inrichtingen
en Vergunningenbesluit).
In dit hoofdstuk zal kort worden ingegaan op een aantal mogelijkheden
bij herbestemming. Het gaat hierbij dan om de nieuwe bestemming
die gerealiseerd kan worden na herontwikkeling. Er wordt in dit
verband niet zo zeer gekeken naar de fysieke eigenschappen van
het onroerend goed, maar puur naar rendabele of (politiek) gewenste
bestemmingen. De vraag of een dergelijke bestemming in werkelijkheid
al dan niet rendabel is valt buiten het bereik van dit werkstuk
en dient dan ook niet als leidraad in onderstaande voorbeelden.
De enige vraag die gesteld kan worden is de vraag of een dergelijke
nieuwe bestemming gewenst is voor de eigenaar/gebruiker, de belegger
of de omgeving. De voorbeelden die zullen worden gegeven, zijn
over het algemeen praktijkvoorbeelden en dienen alleen als illustratie
van de eventuele mogelijkheden op dit terrein. Ze zijn ook zeker
niet limitatief, met lef en een ruimdenkende geest zijn er nog
vele andere mogelijkheden denkbaar, welke in de toekomst naar
mijn mening verder dienen te worden onderzocht, vanwege het feit
dat herontwikkeling een belangrijke verbetering van het woon/werkklimaat
en de gebouwde omgeving kan bewerkstelligen.
Een ieder die de demografische ontwikkeling van Amsterdam ziet,
kan voorspellen dat het aantal jongeren in de iets verdere toekomst
enorm zal toenemen. De categorie heel goedkope woningen, welke
vaak door jongeren worden bezet (vooral in studentensteden), zit
voor een groot deel in de particuliere voorraad en dat deel wordt
met de huurverhogingen in snel tempo verkleind. Voor het deel
dat bij de corporaties zit, geldt dat die nu vooral de doorstromers
als enige doelgroep hebben en dus niet zo zeer de studenten. Ook
geldt dat de kwaliteit in de binnenstad inmiddels zo hoog is geworden
bij de woningen voor de doelgroep van doorstromers, dat de mutatiegraad
nul is.
Enkele grote gebouwen blijven in aanmerking komen voor genoemde
groep, maar dan moet men speciaal naar de ligging kijken. Er dient
daarbij niet zo zeer te worden gekeken naar megagebouwen aan de
buitenzijde van de stad, als bijvoorbeeld in Zuidoost of Diemen,
want dat is niet direct wat de markt prefereert. Als genoemd gebouw
beschikbaar komt, moet naar een mogelijke bestemming worden gekeken,
als woningbouw voor nieuwkomers.
Voor een totaalbeeld van de woningmarkt zou men veel meer moeten
kijken naar het feit, dat een groot deel van de woningen met een
huurprijs tot ¦ 300,- boven dit bedrag is gestegen door
kwaliteitsverbetering en diverse autonome huurstijgingen. Woningen
voor starters/nieuwkomers, die niet direct doorstromers hoeven
te zijn, kunnen van wat lagere kwaliteit zijn, met een lagere
huur en minder vierkante meters.
7.2 Culturele voorzieningen
In Amsterdam, maar ook in de andere grote steden is de behoefte
aan culturele voorzieningen steeds sterker geworden. Vooral is
er een tendens ontstaan naar terreinen die geheel voor deze functie
worden opgezet.
Eén van de voorbeelden hiervoor is 'Nieuw Centrum' in Den
Haag, waarbij een groot aantal culturele voorzieningen bijeen
worden gebracht in het centrum van de stad. Dans, opera, theater
en bioscopen, maar ook de middenstand en dienstverlenende bedrijven
op dit gebied worden geconcentreerd in een dergelijke omgeving.
Zaken als een goede parkeergelegenheid worden hierbij goed in
de gaten gehouden om een goed resultaat te bewerkstelligen. Het
geheel resulteerde in een geslaagd project, waarbij de invloed
van de lokale overheid van grote betekenis is geweest.
In Amsterdam is ook een dergelijke tendens waar te nemen. Wanneer
men kijkt naar de ontwikkelingen rondom de voormalige Westergasfabriek
in stadsdeel Westerpark, dan ziet men dat zowel bewoners als de
overheid en bedrijfsleven met een gezamenlijke aanpak tot een
mooi initiatief kunnen komen. Het plan zoals dat er op dit moment
ligt komt er in grote lijnen op neer dat er een groot cultureel
centrum moet ontstaan, waarbij niet alleen ruimte wordt geschapen
voor grootschalige optredens als theater en dergelijken, maar
ook ateliers beschikbaar komen voor kunstenaars op allerlei terreinen.
Bij het realiseren van deze nieuwe bestemming wordt er zo veel
als mogelijk van de oude panden behouden en ook de stijl van de
bebouwing blijft ongewijzigd. Ook hier is met name met de parkeermogelijkheden
rekening gehouden, evenals de ontsluitingsmogelijkheden. Het terrein
is op korte afstand gesitueerd van de ringweg A10. Mede vanwege
het feit dat dergelijke terreinen een verzamelfunctie op het gebied
van kunst en cultuur hebben is het succes van zulks een herbestemming
eerder te bereiken. Dergelijke 'themaparken' hebben, wanneer het
aantrekken van de gebruikers van het onroerend goed op zo'n bestemming
goed verloopt/verlopen is, een duidelijke aantrekkingskracht op
de bezoekers. De bekendheid onder 'het publiek' is bij dergelijke
terreinen vaak groter dan dat dat bij solitaire gebouwen het geval
is.
De huidige bevolking van Nederland is niet meer zo kerkelijk
ingesteld als dat vroeger ooit het geval was. Daarnaast is de
christelijke Nederlandse bevolking niet meer de trouwe kerkganger
van weleer. Het aantal kerkbezoeken is de laatste jaren in enorm
tempo af genomen. Hierdoor is het voor de kerkgemeenten nauwelijks
meer mogelijk om nog langer een sluitende begroting te houden.
Het onderhoud van de kerken is niet langer betaalbaar. Veel kerken
staan dan ook leeg of worden gesloopt, tegen de wil van de kerkgemeente
en vaak ook de lokale bevolking. In de periode 1973-1992 zijn
er 20 gereformeerde en 103 rooms-katholieke kerkgebouwen buiten
gebruik genomen. Dit geeft al aan dat er hier vele mogelijkheden
liggen voor herontwikkeling. De architectonische en culturele
waarde die vele kerken met zich mee dragen is hiervoor een goede
basis. De mogelijke nieuwe bestemming van kerken is vooral gelegen
in kantoor en woonfuncties. De voordelen die een dergelijk gebouw
heeft wanneer het wordt herbestemd tot bijvoorbeeld kantoor liggen
vooral op het gebied van de uitstraling.
Eén van de problemen bij de herbestemming van kerken is
dat de overgang van eigendom vaak jaren vergt. Echter wanneer
dit traject eenmaal is doorlopen, komen de voordelen aan de oppervlakte,
zoals de vaak lage verkoopwaarde (in de praktijk veelal gelijk
aan de grondwaarde van vergelijkbare terreinen, gebaseerd op de
nieuwe bestemming) en de lage boekverliezen voor de kerkgenootschap
zelf.
Voorbeelden van dergelijke herbestemmingen worden steeds talrijker.
Genoemd zijn al de Amstelkerk en Vondelkerk in Amsterdam en de
Martinuskerk in Utrecht. Ook kerk 'De Heilige Ignasies' op de
Rozengracht in Amsterdam is zo'n voorbeeld. Daarnaast is er een
aantal kloosters in het zuiden van het land herbestemd. Ook heeft
het ministerie van VROM een tweetal kloosters ingezet voor de
opvang van asielzoekers, namelijk in Stevensbeek en Spaubeek.
10 Conclusies en aanbevelingen
Geconstateerd is dat er in het huidige beleid van Rijk en gemeenten
sprake is van enige tegenstrijdigheid met betrekking tot de wil
en noodzaak tot herbestemming en aan de andere kant het werkelijke
beleid in casu. Men kan zich daarom afvragen of het huidige Grote
Stedenbeleid wel de juiste is en of er niet veel meer, in onderling
overleg met het Rijk, gemeenten en ook de individuele eigenaren,
geïnvesteerd moet worden in de herontwikkeling van (individuele)
panden, die hun functie dreigen te verliezen of zelfs al verloren
hebben.
Het is een alom aanvaarde theorie en op reeds veel plaatsen de
praktijk dat leegstand leidt tot verpaupering en verloedering.
Vooral in gebieden waar kantoorgebouwen door het hoge aanbod leeg
komen te staan en waarvan de leegstand door economische groei
alleen niet kan worden opgelost, ontstaat een grote verslechtering
van het leefklimaat.
Wanneer echter door goede samenwerking met eigenaars/ontwikkelaars,
gemeenten en Rijk een tendens kan worden aangevangen, waarbij
men structureel de mogelijkheid schept om met behulp van alle
drie de partijen deze verpaupering tegen te gaan door middel van
herontwikkeling van individuele gebouwen, dan betekent dit een
verbetering van zowel woon- als werkklimaat. Daarnaast is de grote
kapitaalvernietiging, waarvan sprake is als gevolg van de leegstand
en de daaraan gekoppelde verslechtering van het stedelijke woon/werkklimaat,
niet of veel minder aan de orde. Het wegtrekken van werkgelegenheid,
bewoners winkels en sociale en culturele voorzieningen, allen
het gevolg van het slechte investeringsklimaat door de leegstand
en verpaupering van gebouwen, wordt tegen gegaan.
Voor bijvoorbeeld kantoorgebouwen geldt verder dat de leegstand
vooral ontstaat aan de 'onderkant' van de markt. Dit gedeelte
van de kantorenmarkt heeft betrekking op een vraaghuur tot 200
gulden per vierkante meter. Herontwikkeling/bestemming zal dus
de gemiddelde kwaliteit van onder andere kantoren doen verhogen,
waarbij (beleidsmatig) ook kantoren op locaties die goede openbaar
vervoer verbindingen hebben een betere kans krijgen op de kantorenmarkt.
Vooral ook deze ontwikkeling zou voor de overheid de komende jaren
de motor moeten vormen voor een intensiever herbestemmingsbeleid
van individuele (bedrijfs-)gebouwen die hun functie verloren hebben
of dreigen te verliezen.
Gemeenten dienen dus zelf eigenaars van leegstaande of slecht
verhuurbare panden te benaderen en te overtuigen van de zin van
herontwikkeling/herbestemming. Daarnaast zouden zij een duidelijk
aanspreekpunt en samenwerkende partner moeten zijn voor eigenaars
van onroerend goed die, vanwege het feit dat hun panden haar functie
dreigen te verliezen of leeg komen te staan, herbestemming overwegen.
Mede door het in een voorstadium zelf veranderen van bestemmingsplannen
door de gemeente, wanneer zij dit wenselijk of noodzakelijk acht
ken een duidelijke versnelling en vergemakkelijking worden bereikt.
Voor de Rijksoverheid geldt daarnaast dat zij haar subsidiebeleid
aangaande herbestemming zou moeten herzien, zoals bijvoorbeeld
het BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies) en tevens andere stimulerende
maatregelen dient te ontwikkelen als belastingtechnische voorzieningen
op bijvoorbeeld het gebied van versnelde afschrijvingsmogelijkheden
en verlaging van het Btw-tarief voor gebouwen met de nieuwe functie
wonen van 17½% naar 6% en als derde dient er in vervolg
op de BELSTATO (Beleidsnota Stadsvernieuwing in de Toekomst) meer
aandacht te komen voor herbestemming. Als gevolg van deze stimulerende
maatregelen zullen eigenaars als verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen
en andere beleggers, maar ook individuele bedrijfsmatige eigenaars
eerder overgaan tot herontwikkeling van hun onroerend goed. Daarnaast
zullen vooral projectontwikkelaars sneller geneigd zijn bestaande
panden die leeg komen te staan op te kopen en te herontwikkelen
voor een nieuwe bestemming, omdat zij, vanwege de lagere kosten
als gevolg van de genoemde stimulerende maatregelen, na herontwikkeling
het onroerend goed voor een meer aantrekkelijke prijs in eigendom
kunnen laten overgaan aan beleggers of particuliere klanten die
dus een lagere kostprijs betalen of een hoger rendement kunnen
realiseren.
Daarnaast is er een taak weggelegd voor de gemeenten op het gebied
van de woningbehoefte onder (tijdelijke) woningzoekenden zoals
bijvoorbeeld studenten. Ik acht het daarom belangrijk deze categorie
in de bespreking met de corporaties apart naar voren te brengen
door de gemeenten. Zeker m.b.t. de kwaliteit en de prijs moet
bekeken worden in welke termen er samen te werken is. Mijns inziens
is ook de locatie een probleem, dat doorslaggevend kan zijn. De
corporaties letten op de marktwerking en juist op dat terrein
kan de gemeente iets doen. Als een groot gebouw beschikbaar komt
in de directe nabijheid van de binnenstad, moet naar zo'n bestemming
worden gekeken, waarbij een belangrijke rol kan zijn weggelegd
voor woningbouwcorporaties. Ook organisaties voor studentenhuisvesting
dienen in deze context te worden betrokken bij de mogelijke herbestemming
van vooral grote kantoorcomplexen.
BIJLAGE I
Bovenstaande grafiek geeft de ontwikkeling aan van een bedrijfsterrein
in de loop der tijd (ca. 25 jaar). Het geeft een duidelijke bloeiperiode
aan, waarna, indien er niet wordt ingegrepen, het snel bergafwaarts
gaat.
BIJLAGE II
Planologische Kernbeslissingen
Wet op de Ruimtelijke Ordening
Hoofdstuk II, art. 2a
De ministerraad stelt voor bepaalde aspecten van het ruimtelijk
beleid plannen vast. Deze plannen kunnen bestaan uit structuurschetsen,
structuurschema's en concrete beleidsbeslissingen, die van belang
zijn voor het nationaal ruimtelijk beleid, zoals nader bepaald
bij algemene maatregel van bestuur. De plannen worden voorbereid
door Onze Ministers, wie het aangaat, Onze Minister daar onder
begrepen. Van het voornemen een zodanig plan voor te bereiden
doen Onze Ministers mededeling aan de Staten-Generaal. Afschrift
van deze mededeling zendt Onze Minister aan de Raad van Advies
voor de Ruimtelijke Ordening. In zodanig plan wordt vermeld voor
welke tijdsduur het geldt.
Bovenstaande wordt aangeduid met de term 'Planologische
Kernbeslissing'.